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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

为二十大动员，习近平再释中共前行姿态与行动逻辑******

　　(近观中国)为二十大动员，习近平再释中共前行姿态与行动逻辑

　　中新社北京7月28日电 (记者 黄钰钦 李京泽)7月26日至27日，中国省部级主要领导干部“学习习近平总书记重要讲话精神，迎接党的二十大”专题研讨班在北京举行，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在开班式上发表重要讲话。

　　在这次以“迎接党的二十大”为重要主题的专题研讨班上，习近平深刻阐释了新时代坚持和发展中国特色社会主义的重大理论和实践问题，阐明了未来一个时期党和国家事业发展的大政方针和行动纲领。接受中新社记者采访的中共党建学者认为，此次会议是党代会前的一次重要吹风会，面向党内关键少数，习近平为即将召开的中共二十大作全面动员和部署，在统一思想凝聚共识的同时，也对外传递出中共未来的前行姿态与行动逻辑。

　　即将召开的党的二十大，是在进入全面建设社会主义现代化国家新征程的关键时刻召开的一次十分重要的大会，将科学谋划未来5年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方针。外界注意到，关于中共二十大，习近平用三个“事关”强调大会的重要性：事关党和国家事业继往开来，事关中国特色社会主义前途命运，事关中华民族伟大复兴。他还强调，新征程上，全党必须高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思主义中国化时代化最新成果为指导，坚定中国特色社会主义道路自信、理论自信、制度自信、文化自信，坚定不移推进中华民族伟大复兴历史进程。

　　“这一为二十大定调的表述具有明确的指向作用，也正好回答了中国共产党在新征程上举什么旗、走什么路、以什么样的精神状态、朝着什么样的目标继续前进等关键性问题。”中央党校(国家行政学院)教授张希贤表示。

　　从中共十八大开始，中国特色社会主义进入新时代。凡是过往，皆为序章。在专题研讨班上，习近平详细阐述过去5年工作和新时代10年的伟大变革。他指出，新时代10年的伟大变革，在党史、新中国史、改革开放史、社会主义发展史、中华民族发展史上具有里程碑意义。在总结十九大以来的5年时，他表示“极不寻常、极不平凡”。

　　这8个字里，饱含社会的共鸣：千年小康与百年中共“相遇”，绝对贫困全面消除；当新冠肺炎疫情突如其来，“人民至上、生命至上”理念具体可感；面对国际局势急剧变化，国家尊严和核心利益在斗争中得以维护……有评论指出，一件件具体的事件串联起每个人的共同记忆，共同构建起全党全国面对未来的信心。

　　在中共历史中，党代会不仅是对一段时间内事业的总结，也是谋划未来的思想动员会。在讲话中，习近平向全党明确二十大将要解决的关键问题，“要对全面建成社会主义现代化强国两步走战略安排进行宏观展望”，“重点部署未来5年的战略任务和重大举措”。

　　回溯过去，中共十九大对全面建成社会主义现代化强国作出分两步走的战略部署。如今，面向第二个百年奋斗目标，未来5年将是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期。习近平强调，搞好这5年的发展对于实现第二个百年奋斗目标至关重要。

　　“在实现中国式现代化的过程中，如何科学谋划未来5年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方针，将是党的二十大面临的关键任务。”中央党史和文献研究院原院务委员陈晋指出，习近平总书记对于国际国内大势的分析表明，党的二十大对两步走的战略安排在步骤上会更加具体，并将研究提出解决问题的新思路、新举措。

　　当前，世界百年未有之大变局加速演进，在全面建设社会主义现代化国家的道路上，未来的风险与挑战同样“风高浪急”，复杂性严峻性前所未有。对于一个百年大党而言，在未来道路上应保持何种前行姿态？对此，习近平在开班式上明确指出，必须永葆“赶考”的清醒和坚定。

　　“面对执政考验、改革开放考验、市场经济考验、外部环境考验等具体挑战，全面从严治党永远在路上，时刻不能放松。”清华大学马克思主义学院特聘教授杨金海指出，这场重要会议上，习近平总书记将党建问题摆在更加突出位置，向外界明确传递出中共面向未来的“赶考”姿态，这一清醒认识将为全面建设社会主义现代化国家提供坚实政治保障。

　　中国社会科学院马克思主义研究院副院长龚云进一步表示，这一前行姿态充分揭示了中国共产党的自信和自觉，表明中国共产党在新的征程上将继续勇于自我革命，推进全面从严治党向纵深发展，永葆马克思主义政党本色。

　　更重要的是，无论是对过往的总结，还是对未来的展望，党建专家认为其背后都体现出一个共同的行动逻辑：为了人民。在讲话中，习近平特别强调，“前进道路上，全党要坚持全心全意为人民服务的根本宗旨”，“始终同人民同呼吸、共命运、心连心”。

　　张希贤分析指出，中国共产党的根基在人民，力量在人民。从“以人民为中心”到“人民至上”，从“江山就是人民，人民就是江山”到“一切为了人民”，“人民”二字是中国共产党在不同阶段行为的出发点和落脚点，为人民服务的主线一以贯之。

　　“人民对美好生活的向往就是中国共产党的奋斗目标，为中国人民谋幸福、为中华民族谋复兴是党的初心使命。”杨金海认为，“在新征程新起点上，中国共产党前行姿态与行动逻辑和奋斗目标、初心使命相互映照，始终如一。”(完)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）